[국토부] 세종,인천 투기과열 해제, 전국 조정대상지역 전면 해제, 규제 유지 지역 현황 / 조정대상지역이란 (부동산가격안정심의 의결 결과)

투자의 뿌리[기업과 정책]

※ 최신정책소식

[ #국토교통부 #조정대상지역 #투기과열지역 #규제지역현황 #규제지정효과]

 

국토교통부는 9월 21일 지방 광역시, 도 조정대상지역을 전면 해제한다고 발표했다. 

(수도권 인천 투기 과열지구 해제, 경기 외곽 5곳 조정대상지역 해제)

 

정부는 제 61차 부동산 가격 안정심의 위원회 및 제 3차 주거정책심의위원회를 개최하여 투기 지역 해제(안) 및 조정대상지역 조정(안)을 심의, 의결하였다고 밝혔다.

 

 

제 61차 부동산가격안정심의위원회 개최 심의, 의결 결과

 

기재부는 세종특별자치시에 대해 주택 투기지역 지정사유 충족 여부를 심의하여, 세종특별자치시를 주택 투기지역에서 해제하였으며, 이번 주택 투기지역 해제는 세종특별자치시의 주택매매가격 지속 하락 등으로 투기지역 유지 필요성이 해소된 점을 고려하였다고 알렸다.

 

세종특별자치시에 대한 조정대상지역 지정은 유지됨에 따라 주택 투기지역이 해제되더라도 향후 주택가격 상승 등 불안 양상이 나타날 우려가 낮다는 점 등을 종합적으로 감안한 것이라고 해제 이유를 밝혔다.

 

조정대상지역(調整對象地域) 이란? (2022 기준)
- 주택 가격 상승률이 물가상승률 2배를 뛰어넘거나 주택 청약 경쟁률이 5:1 이상인 지역을 의미한다. (제63조의2(조정대상지역의 지정 및 해제))
- 조정대상지역으로 지정되면 해당 지역은 주택담보대출 시 LTV(주택담보인정비율)이 60%, DTI(총부채상환비율)이 50%로 제한되게 된다.
- 조정대상지역은 다주택 양도소득세 중과와 함께 장기보유특별공제가 배제되며, 분양권 전매 시 50% 단일 세율이 적용된다.
- 1순위 청약 자격 강화 등 부동산 규제를 받게 된다.
- 주택 담보대출 실행일로부터 1년이상 거주의무가 부여되며, 2채 이상 보유자의 조정대상지역 담보 LTV는 0원이 된다. (= 투기과열지구)

행정규칙 : [시행 2021. 8. 30.] [국토교통부공고 제2021-1309호, 2021. 8. 30., 일부개정]
- 지정효력
「주택법」제64조에 따른 분양권 전매 제한
기타 조정대상지역 지정에 따라 관련법령 및 규정에서 정하는 사항

 

’22년 제3차 주거정책심의위원회 심의, 의결 결과

 

국토부는 주택가격 등 시장상황을 종합 고려하여 주거정책심의위원회에서 규제지역 조정(안)을 심의하였다.

(지난 6.30일 개최되었던 ‘제2차 주거정책심의위원회’에서도, 하반기 시장상황에 따라 필요한 경우 연말 이전이더라도 적기에 규제지역을 추가 조정할 필요가 있다고 논의)

 

심의 결과, 지방권(세종 제외) 및 일부 수도권 외곽지역의 조정대상지역을 해제하고, 서울‧경기를 제외한 인천‧세종 지역은 투기과열지구를 해제키로 하였다고 밝혔다.

 

민간위원 분석
- 최근 주택가격 하락폭이 확대되고, 금리 상승 등 하향 안정요인이 증가하였다는 점, 특히 지방의 경우 하락폭 확대, 미분양 증가 등을 감안할 때 선제적인 규제지역 해제 필요성이 있다고 분석, 다만, 서울 및 인접지역은 아직 주택가격이 높은 수준이고, 하락 전환 기간도 길지 않은 점 등을 고려하여 보다 신중한 접근이 필요하다는 의견도 제시

 

 

현행 투기과열지구 및 조정대상지역의 지정 유지 여부에 대해 논의

 

지방권

위원들은 최근 가격 하락, 거래량 감소, 미분양 확대 등 주택시장 하향안정세와 상반기 기 해제지역의 해제효과 등을 감안할 때, 지방권 조정대상지역은 모두 해제할 필요가 있다고 판단했다.

 

* 해제지역

(광역시) 부산 해운대‧수영‧동래‧남‧연제‧서‧동‧영도‧부산진‧금정‧북‧강서‧사상‧사하구, 대구 수성구, 광주 동‧서‧남‧북‧광산구, 대전 동‧중‧서‧유성‧대덕구, 울산 중‧남구

(道) 청주, 천안 동남‧서북, 논산, 공주, 전주 완산‧덕진, 포항 남, 창원 성산

 

다만, 세종시의 경우, 최근 지속 확대된 주택가격 하락폭 등을 감안하여 투기과열지구를 해제하되, 적은 미분양 현황, 높은 청약경쟁률 등을 감안하여 조정대상지역은 유지하기로 하였습니다.

 

 

수도권

수도권은 대체로 하락세가 이어지고 있으나, 서울 및 인접 지역은 미분양 주택이 많지 않고, 규제완화 기대감 등에 따른 시장불안 가능성이 남아있는 점 등을 감안하여 규제지역을 유지하고 시장 상황을 추가 모니터링하기로 하였다.

 

다만, 인천 지역은 가격 하락폭이 큰 점 등을 감안하여 투기과열지구를 우선 해제하고, 경기 지역은 접경지역 등 외곽 소재 조정대상지역 일부를 해제키로 결정하였다.

 

* 해제지역

(투기과열지구) 인천 서‧남동‧연수구

(조정대상지역) 안성, 평택, 동두천, 양주, 파주

 

 

규제지역 해제 효력발생 시점

이번에 의결된 ｢2022년 9월 주택 투기지역 해제(안)｣과 ｢투기과열지구 및 조정대상지역 조정(안)｣은 관보 게재가 완료되는 9.26일(월) <예정> 0시부터 효력이 발생

 

 

 

규제지역 현황 ('22.9.26일 기준)

- 조정대상지역 : 서울 특별시 25개구 전역, 인천광역시, 경기도, 인천광역시 등

주1) 대부동동, 대부남동, 대부북동, 선감동, 풍도동 제외

주2) 화성시 반송동ㆍ석우동, 동탄면 금곡리ㆍ목리ㆍ방교리ㆍ산척리ㆍ송리ㆍ신리ㆍ영천리ㆍ
오산리ㆍ장지리ㆍ중리ㆍ청계리 일원에 지정된 동탄2택지개발지구에 한함

주3) 수원시 영통구 이의동·원천동·하동·매탄동, 팔달구 우만동, 장안구 연무동, 용인시 수지구상현동, 기흥구 영덕동 일원에 지정된 광교택지개발지구에 한함

주4) 화도읍, 수동면, 조안면 제외

주5) 서신면 제외

주6) 안산시 단원구 대부동동, 대부남동, 대부북동, 선감동, 풍도동 제외

주7) 포곡읍, 모현읍, 백암면, 양지면 및 원삼면 가재월리ㆍ사암리ㆍ미평리ㆍ좌항리ㆍ맹리ㆍ두창리 제외

주8) 일죽면, 죽산면, 삼죽면, 미양면, 대덕면, 양성면, 고삼면, 보개면, 서운면 , 금광면 제외

주9) 초월읍, 곤지암읍, 도척면, 퇴촌면, 남종면, 남한산성면 제외

주10) 백석읍, 남면, 광적면, 은현면 제외

주11) 통진읍, 대곶면, 월곶면, 하성면 제외

주12) 문산읍, 파주읍, 법원읍, 조리읍, 월롱면, 탄현면, 광탄면, 파평면, 적성면, 군내면,
장단면, 진동면, 진서면 제외

주13) 광암동, 걸산동, 안흥동, 상봉암동, 하봉암동, 탑동동 제외

주14) 을왕동, 남북동, 덕교동, 무의동 제외

주15) 건설교통부고시 제2006-418호(2006.10.13.)에 따라 지정된 행정중심복합도시 건설
예정지역으로, 「신행정수도 후속대책을 위한 연기ㆍ공주지역 행정중심복합도시 건설을 위한 특별법」 제15조제1호에 따라 해제된 지역을 포함

주16) 낭성면, 미원면, 가덕면, 남일면, 문의면, 남이면, 현도면, 강내면, 옥산면, 내수읍, 북이면 제외

주17) 목천읍, 풍세면, 광덕면, 북면, 성남면, 수신면, 병천면, 동면 제외

주18) 성환읍, 성거읍, 직산읍, 입장면 제외

주19) 강경읍, 연무읍, 성동면, 광석면, 노성면, 상월면, 부적면, 연산면, 벌곡면, 양촌면, 가야곡면, 은진면, 채운면 제외

주20) 유구읍, 이인면, 탄천면, 계룡면, 반포면, 의당면, 정안면, 우성면, 사곡면, 신풍면 제외

주21) 구룡포읍, 연일읍, 오천읍, 대송면, 동해면, 장기면, 호미곶면 제외

 

 

규제지역 지정효과

구분		투기지역(금융규제만 해당)·투기과열지구	조정대상지역
금 융	가계대출	LTV : 9억원 이하 40%, 9억원 초과 20%    15억원 초과(아파트) 0%    * 서민·실수요자 : 6억원 이하 60%,    6~9억원 구간 50%(최대 20%p 우대)	LTV : 9억이하 50%, 9억초과 30%       * 서민·실수요자 : 5억원 이하 70%,    5~8억원 구간 60%(최대 20%p 우대)
		DTI : 40%     * 서민·실수요자 : 60%(20%p 우대)	DTI : 50%    * 서민·실수요자 : 60%(10%p 우대)
		중도금대출발급요건 강화(분양가격 10% 계약금 납부, 세대당 보증건수 1건 제한)
		2주택이상 보유세대는 주택신규구입을 위한 주담대 금지(LTV 0%)
		주택 구입 시 실거주목적 제외 주담대 금지
	사업자 대출	주택매매·임대사업자, 이외 업종 사업자 주택 구입목적 주택담보   기업자금대출 신규 취급 금지
		주택임대업 개인사업자대출 RTI → 1.5배 이상	주택임대업 개인사업자대출 RTI → 1.25배 이상
		민간임대매입(신규) 기금융자 중단	-
세제		-	2주택 이상자 취득세 중과
			다주택자 양도소득세 중과·장기보유특별공제 배제(2주택+20%p, 3주택+30%p)
			2주택이상 보유자 종부세 추가과세
			일시적 2주택자의 종전주택 양도기간   (2년이내 양도)
			1주택이상자 신규 취·등록 임대주택 세제혜택 축소(양도세 중과, 종부세 합산과세)
			법인이 8년 장기 임대등록하는 주택 종부세 과세
전매 제한		주택 분양권 전매제한    (소유권이전등기일까지, 최대 5년)	주택 분양권 전매제한   (소유권이전등기일까지, 최대 3년)
		오피스텔 분양권 전매제한(소유권이전등기일 or 사용승인일로부터 1년 중 짧은 기간)   ‣ 100실 이상 오피스텔
청약		청약 1순위 자격요건 강화 / 해당지역 거주자 우선 공급
		민영주택 가점제 적용비율   (85㎡이하 100%, 85㎡ 초과 50%)	민영주택 가점제 적용비율   (85㎡이하 75%, 85㎡ 초과 30%)
		재당첨 제한(10년)	• 재당첨 제한(7년)
		분양가격 9억원 초과 주택 특별공급 제한	-
		오피스텔 건설지역 거주자 우선 분양   ‣ (100실 이상) 분양분의 10~20%이하/ (100실 미만) 분양분의10% 이하
정비사업		재건축사업 조합원당 재건축 주택공급수 제한(1주택)
		재건축사업 조합원 지위 양도제한    (조합설립인가 후 소유권이전등시까지)	-
		재개발사업 조합원 지위 양도제한    (관리처분계획인가 후 소유권이전등시까지)
		정비사업 분양주택 재당첨 제한(5년)
기타		• 주택 취득 시 자금 조달 및 입주계획    신고 의무 + 증빙자료 제출	주택 취득 시 자금 조달 및 입주계획    신고 의무

 

※자세한 정보는를 국토교통부 홈페이지를 통해 확인가능

 

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자료 국토교통부